2022년 들어 미국 연준(Fed)이 0.00~0.25% 수준이던 금리를 4.25~4.50%까지 끌어올린 가운데 그동안 주택담보대출을 끼고 들어갔던 매물이 계속 출회되면서 2003년 조사이래 전국 아파트 가격은 가장 큰 낙폭을 기록했습니다.
외환위기 이후 집값 최대하락, 사실일까?
한국부동산원의 전국주택가격동향 조사에 따르면 2022년 1월부터 11월까지 전국 아파트값은 누적 -4.79% 하락, 2022년 12월 -2.2% 추가 하락 시 연간 -7% 수준까지 밀릴 수 있는데요. 과거 IMF 외환위기가 터진 1998년 -13.56% 이후 역사상 두 번째 큰 하락입니다.
그런데 굉장히 자극적으로 기사를 쓰네요. 하긴 조회수가 나와야 먹고 살겠죠. 그런데 이런 기사는 글로 읽기보다 그래프를 보면 한눈에 보기 편합니다. 아래 차트는 지난 2003년 이후 전국 주택 가격지수인데요. 2021년 6월 기준으로 가격지수를 100으로 맞춘 것입니다.
이렇게 보면 지난 2~3년동안 주택 가격이 상승한 것 대비 하락은 한참 남았습니다. 주식시장도 3,300pt에서 3,000pt로 떨어질 때 여기저기서 곡소리 났었는데요. 국내 주택 가격이 딱 이 정도 상황입니다. 그러나 이후 국내 주식시장은 2,100pt까지 빠졌잖아요?
주식시장이 원래 변동성도 크고 6개월 미래를 선반영하는 성질도 있기 때문에 그런데, 주식시장 2,100pt까지 빠지고 나니까 전문가들도 그냥 입을 닫습니다. 진짜 침체는 이런 것이지 아직 투자자들이 이러니 저러니 말들이 많을 때는 아직 바닥이 아닙니다.
그런데 전국 아파트 가격 -4.79%가 지난 2003년 조사이래 가장 큰 낙폭이라니 저는 오히려 굉장한 안전자산으로 보이네요. 다만, 미국 Fed가 지난 12월 13~14일 열린 FOMC회의 이후 열린 기자회견에서 "2024년까지 금리 인하 없으며 5.25% 수준의 금리를 유지할 예정이다"라고 말했죠?
연합뉴스 등 언론에서는 올해 집값 하락전환이 금리인상과 DSR(총부채 원리금 상환비율) 등 강력한 대출규제 때문으로 보고 있습니다만, 만약 한국 집값이 미국금리에 가장 큰 영향을 받는 거라면 아마 2023년까지 부동산 가격 하락은 계속 이어질 가능성이 높습니다.
제롬파월 기준금리 50bp 인상, 2023년 기준금리 전망은 어두워
전 세계 금융시장을 공포에 떨게 했던 기준금리가 결국 50bp 인상으로 마무리되었습니다. 다만, 2023년도 금리수준 전망에서 시장 기대치에 못 미치는 발언이 이어져 시장은 하락 전환했는데요.
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집값 전망, 의미 있을까?
또 다른 연합뉴스 기자는 미국 시장금리가 1% 상승할 때 전국 아파트 가격은 8분기에 걸쳐 -5% 내외 하락한다는 보도를 실었습니다.
그럼 반대로 미국 시장금리가 1% 하락하면 아파트 가격은 5% 내외 상승할까요? 시장에서 거래되는 자산 가격은 정말 무수한 많은 변수에 의해 작용되기 때문에 이렇게 공식을 만들 필요가 없습니다. 흐름이죠. 위처럼 분석을 아무리 백날 해봐야 다음엔 또 다른 결과가 나올 겁니다.
저는 가장 큰 핵심 변수로 미국 Fed 금리 추이를 지켜보시길 권유드립니다. 미국 금리는 주식시장뿐만 아니라 부동산 시장에도 큰 영향을 미칩니다. 과거 1985~1992년 일본 버블이 터지기 직전까지 '3저 호황'이라고 들어보셨나요? 저유가, 저금리, 저환율! 이때 우리나라는 유례없는 3년 연속 10% 고성장을 기록했죠. 지금은 어떤가요? 3고 아닌가요. 고유가, 고금리, 고환율.
금리가 높으면 대출 상환해야 하니 가계도 기업도 비용을 줄입니다. 특히 기업이 비용을 줄이면 고용을 줄이게 되고, 가계는 소비가 감소해 경기 침체에 이르게 됩니다. 경기가 침체되면 가처분소득도 줄어들고 결국 대출이자에 못 견딘 매물이 튀어나오겠죠. 이런 거시적인 흐름은 모두 미국 금리 안에 담겨 있습니다.
정부가 집사라고 해서 집사지 말고, 집 팔라고 해서 집 팔지 마시고요. 세계경제 1위, 2위 미국과 중국 경제 보시면서 자산관리하시는 게 가장 현명한 선택입니다.
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